Hợp đồng không ghi điều kiện tặng cho nhưng vẫn bị đòi lại đất?

Hiện nay, phần lớn hợp đồng tặng cho QSDĐ được ký kết không ghi rõ điều kiện tặng cho trong hợp đồng mà chỉ giao kèo bằng miệng. Vì vậy, khi có tranh chấp xảy ra rất khó để Tòa án công nhận những điều kiện tặng cho QSDĐ không có trong hợp đồng.

Cụ thể, tại Bản án 103/2018/DS-PT ngày 21/05/2018 về tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và đòi giá trị tài sản phát sinh từ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có nội dung như sau:

"Nguồn gốc nhà và đất tọa lạc tại số 80 Lê PH, phường VB, thành phố RG, Kiên Giang là do bà Bùi Thị H sử dụng tiền từ bán nền nhà tái định cư để nhận chuyển nhượng từ năm 2000. Đến ngày 29/10/2007 bà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên Bùi Thị H. Năm 2007 bà H ký tên vào giấy cho đất cho bà Lý Thùy N (là con gái của bà H) với lời cam kết từ bà N sẽ nuôi bà H suốt đời. Nhưng từ ngày N được đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà N đã ngược đãi và không chăm sóc bà như lời nói mà bà N cam kết.

Nay, bà yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của bà cho Lý Thùy N, buộc N phải giao trả nhà đất lại cho bà. Tại phiên tòa sơ thẩm, bà H rút một phần yêu cầu khởi kiện, chỉ yêu cầu bà N trả 1/2 giá trị quyền sử dụng đất với số tiền 319.714.000 đồng, không yêu cầu đối với tài sản gắn liền với đất."

Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang đã căn cứ Điều 125, Điều 126, Điều 470 Bộ luật dân sự năm 2005, Án lệ số 14 ngày 14/12/2017 đưa ra nhận định như sau: Mặc dù bà N không thừa nhận việc các bên có thỏa thuận điều kiện chăm sóc, nuôi dưỡng nhưng bà H tặng cho bà N quyền sử dụng đất là tài sản duy nhất của bà H. Ngoài ra, bà H đã không còn lao động kiếm sống mà sống nhờ vào tiền tích lũy và nuôi dưỡng từ con, cháu. Nên việc bà H cho rằng tặng cho bà N quyền sử dụng đất kèm theo điều kiện chăm sóc, nuôi dưỡng là có căn cứ. Do đó, bản án sơ thẩm xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà H với bà N là hợp đồng tặng cho có điều kiện.

Tuy nhiên, VKSND tỉnh Kiên Giang lại cho rằng: Nhận định của bản án sơ thẩm còn cảm tính về việc tặng cho quyền sử dụng đất, không có chứng cứ nào khác để chứng minh cho việc tặng cho nhà, đất cho bà N là phải có điều kiện kèm theo. Nội dung của vụ án không phù hợp với nội dung của Án lệ số 14 ngày 14/12/2017 nên không xem xét áp dụng án lệ.

Án lệ số 14/2017/AL ngày 14/12/2017 có nội dung như sau:

“…
[12] Mặc dù hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện nhưng tại các văn bản nêu trên có thể hiện anh Quàng Văn P2 phải làm nhà cho ông Quàng Văn P1 ở, chăm sóc ông Quàng Văn P1 và bố mẹ của ông Quàng Văn P1.”

Trong vụ án trên nổi bật 2 luồng ý kiến giữa Tòa án và Viện kiểm sát, nếu ở cả tòa án cấp Sơ thẩm và phúc thẩm đều cho rằng hợp đồng tặng cho giữa bà H và bà N là tặng cho có điều kiện thì về phía Viện kiểm sát lại nhận định đây chỉ là hợp đồng tặng cho thông thường và kiến nghị Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Xét về mặt pháp lý, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà H và bà N đúng quy định, trình tự thủ tục pháp luật và đã có hiệu lực thi hành. Việc bà H khai nhận có “điều kiện” khi ký kết hợp đồng là điều không thể xác thực vì điều kiện bà đưa ra không được thể hiện trên hợp đồng tặng cho hay được ghi rõ trên bất cứ văn bản nào tương quan nên không thể xem lời khai của bà H là căn cứ để xác định đây là hợp đồng tặng cho có điều kiện. Cho nên, khi căn cứ quy định pháp luật hiện hành thì rất khó để có thể công nhận hợp đồng trên là hợp đồng tặng cho có điều kiện.

Xem xét tình tiết trong án lệ và trong vụ án trên có nhiều điểm khác nhau nên không thể xem xét án lệ số 14/2017/AL làm căn cứ giải quyết. Trong án lệ số 14/2017/AL, mặc dù điều kiện tặng cho tài sản không được quy định trong hợp đồng nhưng tại các văn bản khác có thể hiện việc các bên có thỏa thuận điều kiện tặng cho tài sản. Nhưng tại vụ án trên việc chứng minh có điều kiện khi tặng cho tài sản chỉ được chứng thực qua lời kể bà H, bà N không thừa nhận việc có thỏa thuận điều kiện khi tặng cho tài sản và không có bất kì giấy tờ, văn bản chứng minh cho lời nói của bà H.

Tuy nhiên, khi xem xét toàn diện các khía cạnh của quan hệ tranh chấp cho thấy: N là con ruột của bà H và đã được nhận QSDĐ duy nhất của bà nên khi không còn khả năng lao động thì Bà N có nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng bà H là điều hoàn toàn phù hợp với mục đích giao kết hợp đồng và đạo đức xã hội. Ta thấy rằng, quan điểm của Tòa án phù hợp hơn trong việc giải quyết tranh chấp vì đã đảm bảo được quyền lợi, lợi ích chính đáng của mỗi đương sự đồng thời và chứng minh được mục đích giao kết của hợp đồng là phù hợp với thực tế.

Với những phân tích, lập luận như trên thì việc Tòa án xác định “hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà H với bà N là hợp đồng tặng cho có điều kiện” dù đưa đủ cơ sở pháp lý nhưng đây là nhận định đúng đắn và phù hợp nhất với quan hệ tranh chấp. Vì sau cùng Tòa án đã đảm bảo được quyền lợi, lợi ích chính đáng của mỗi đương sự tham gia tố tụng.

Vụ án trên là sự mâu thuẫn điển hình giữa việc áp dụng pháp luật và việc giải quyết tranh chấp, mâu thuẫn trên thực tế. Khi nhìn vào nội dung vụ án ta nhận thấy rõ những mâu thuẫn trong hợp đồng tặng cho tài sản và quan hệ đạo đức xã hội, nhưng về mặt pháp lý hợp đồng lại được pháp luật bảo vệ. Như vậy, nếu áp dụng một cách máy móc các quy định pháp luật thì quyền lợi chính đáng của bà H hoàn toàn bị gạt bỏ, nhưng để có thể công nhận điều kiện của hợp đồng lại là cả một rào cản lớn về mặt pháp lý cho Tòa án.